购房合同物业公司与实际不符，可要求卖方承担责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，卖方无权处分导致所有权不能转移，买受人可要求卖方承担违约责任或解除合同并赔偿。若不及时处理，可能面临钱房两空的风险。
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处理此问题，常见方式有要求卖方退还房款并赔偿，或报警处理。选择方式需视具体情况而定，若卖方有诈骗嫌疑，应立即报警；若无诈骗，但存在无权处分，可与卖方协商退款赔偿，协商不成再诉诸法律。
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物业不符需处理。操作如下：1. 首先核实合同与实际情况，确认物业公司不符；2. 与卖方沟通，要求解释并更正，或协商退款赔偿；3. 若卖方不配合，考虑法律途径，收集证据起诉；4. 如发现诈骗行为，立即报警处理。